אנו שמחים לדווח כי קרן אלטו III השלימה רכישת נכס חמישי במסגרת הקרן בפיטסבורג, פנסילבניה. הנכס – Cranberry Square הינו מרכז מסחרי דומיננטי בשטח של כ-196 א’ רגל רבוע (18,000 מ”ר), הממוקם באחד האזורים העשירים ובעלי הצמיחה המהירה ביותר במטרופולין. מחיר העסקה שהסתכם בכ-85 מיליון ש”ח, משקף תשואה (לפני מינוף) של כ-9.0%.

הנכס פועל בתפוסה מלאה כאשר מרבית הדיירים פועלים בו החל מיום ההקמה (1996), עובדה המעידה על שביעות הרצון הגבוהה וההצלחה של הדיירים בנכס. שוכרי העוגן כוללים את חנות האלקטרוניקה Best Buy, חנות הדגל של רשת טיולים והפנאי המובילה בארה”ב Field & Stream, חנות הדיסקאונט Five Below ו-Barnes & Noble עם סניף פנימי של Starbucks. בנוסף, בשטח הנכס פועלים סניפים מצליחים של Costco ו-(Walmart (shadow anchors התורמים להגדלת התנועה של הלקוחות.

“הנכס הנרכש הינו בעל כל המאפיינים של השקעת נדל”ן מוצלחת עבור קרן אלטו”, אמר סקוט אונפרי, נשיא ושותף מנהל בקרן “נכס במיקום ללא תחליף, המייצר תזרים מזומנים חזק ופוטנציאל השבחה לאורך זמן דרך העלאת שכר הדירה בחוזים מתחדשים. בשטח הנכס פועלות Walmart ו-Costco השומרות על היקף מכירות גבוה במיוחד באחד הפרברים המשגשגים והעשירים של פיטסבורג. פעילות דיירים אלו תורמת רבות לביצועי השוכרים הקיימים ומגדילה את הביקוש בקרב שוכרים פוטנציאליים.”

Cranberry Square ממוקם בקרבת מרכזי מסחר נוספים ובסמוך למספר כבישים ראשיים וצמתים מרכזיים עם תנועה יומית של מעל 70 אלף רכבים. שוק הנדל”ן המסחרי המקומי נהנה מתפוסות גבוהות של כ-98.5% (גבוהה מהממוצע בפיטסבורג) עם נוכחות מלאה של כל הקמעונאים הארציים הגדולים.

העיר פיטסבורג מונה מעל ל-2.5 מיליון תושבים ונחשבת למוקד משיכה עבור חברות היי-טק, מחקר, רובוטיקה ורפואה. זאת בזכות מספר רב של אוניברסיטאות הפועלות בתחומה כולל שתי האוניברסיטאות המובילות – קרנגי מלון ואוניברסיטת פיטסבורג. בעיר פועלים משרדים אזוריים של חברות טכנולוגיה מובילות כגון Google, Apple, Facebook, Uber, IBM, ואחרות. כמו כן, פיטסבורג הינה מרכז פיננסי בולט וביתם של מספר חברות Fortune 500 כולל U.S. Steel, PNC Financial Services, PPG Industries, H.J. Heinz Co, Wesco International,  ו-Dick’s Sporting Goods. הכלכלה המגוונת סייעה לעיר פיטסבורג לעלות למקום השישי מבחינת צמיחה תעסוקתית בארה”ב, צמיחה אשר צפויה להמשיך ואף להאיץ בשנים הבאות.

לקרוא את הכותבת בכלכליסט, לחץ כאן

קרן אלטו שמחה להודיע על הצטרפותה של כריסטין אנג’ינו לחברה כסמנכ”ל מחלקת רכישות במשרד בניו יורק. כריסטין תהיה אחראית על הליך הרכישה של הנכסים וכן על פיתוח קשרים עם שותפים עסקיים חדשים ואיתור הזדמנויות.

כריסטין אנג’ינו מגיעה עם ניסיון של למעלה מ 15 שנים בענף הנדל”ן המסחרי, כולל רכישות, ניהול נכנסים, הערכות שווי ועוד ולאחר שמילאה תפקידי מפתח בחטיבת הנדל”ן של MetLife, אחת מחברות הביטוח הגדולות בעולם, וב-Brixmor Property Group, קרן ריט גדולה המתמחה במרכזים מסחריים פתוחים. “אני מתרגשת להצטרף לצוות אלטו ומצפה להמשיך את הצמיחה שאלטו נהנית ממנה עד כה”.

“אנחנו שמחים על הצטרפות כריסטין לצוות שלנו”, אמר סקוט אונפרי, נשיא ושותף מנהל. “יש לה ידע רב וניסיון במגוון רחב של תפקידים אותם מלאה בעולם הנדל”ן המסחרי. במיוחד בולט הרקע העשיר שלה ברכישות מרכזי קניות, המהווה התאמה מצוינת לקרן ולאסטרטגיה של רכישת מרכזים מסחריים באזורי ביקוש וצמיחה תוך השבחת הנכסים ויצירת ערך מוסף.”

מחקרים מראים כי דווקא דור ה-Z וה-Y שעסוקים בעיקר במסכים עדיין מחפשים את השיטוט בחנויות ואת המפגש האנושי הבלתי-אמצעי

הצעירים שהיו אמורים להרוג את החנויות הפיזיות הם למעשה אלו שמחזקים אותן, כך עולה ממחקר חדש של חברת המחקר First Insight. על פי המחקר, 71% מבני דור המילניום (ילידי 1980 – 2000) מבקרים בחנויות לפני שהם רוכשים משהו, בעוד שדווקא הבייבי בומרס (ילידי 1946- 1964) מגבירים את נוכחותם בחנויות ברשת.

כל הנתונים מובילים למסקנה אחת: השמועות על מותן של החנויות הפיזיות היו מוקדמות. הסחר באינטרנט אמנם מתרחב והולך משנה לשנה, אך התחרות שהוא מציב לחנויות הקלאסיות לאו דווקא פוגעת בהן – אלא מזרימה דם חדש בעורקיהן, ומעודדת אותן להתעדכן, להשתדרג ולמצוא דרכים חדשות להביא קהל – ולגרום לו לקנות. חשוב לזכור גם כי על אף שנדמה ש”כולם קונים ברשת”, בפועל, זה עדיין חלק קטן מכלל הקניות – ובארה”ב, היווה המסחר המקוון 9% בלבד מכלל המסחר הקמעונאי ב-2017 וצפוי לעלות ל-12% ב-2020.

צילום: ALTO RE FUNDS

מה קורה למילניאלס?

מתברר כי דווקא הם, שגדלו בעולם דיגיטלי שבו ניתן לקנות כמעט הכל אונליין, פתוחים מאוד לכל אופציות הקנייה. הם לא רואים סתירה בין העובדה שמרכז חייהם הוא ברשת – באינסטגרם, טוויטר, סנאפצ’ט או פייסבוק– לבין היציאה מהבית אל החנויות ומרכזי הקניות. אחרי הכל, הסמארטפון הולך איתם לכל מקום, ומבטיח חיבור מתמיד לרשת, כאשר הם נהנים לשתף בלייב את חוויות השיטוט, המדידה והרכישה עם חברים – אלו שנמצאים לידם, ובייחוד עם אלו הקרובים אליהם רק בעולם הווירטואלי.

הנתונים מדברים בעד עצמם. סקר שכלל 2,400 מילניאלס בארה”ב העלה כי 81% מהם מעדיפים לקנות בחנות אמיתית במקום אונליין, ואילו 40% כלל אינם קונים ברשת – אלא אך ורק בחנויות פיזיות.

בעוד המילניאלס הם פלח הצרכנים הגדול ביותר בארה”ב כיום, הן בשל מספרם – 92 מיליון – והן בשל העובדה כי הם בגרו והגיעו כבר לשלב בחייהם בו הם מחזיקים במשרה מתגמלת – הרי שמעבר לפינה ממתין דור ה-Z, ילידי שנת 2000 ואילך. בעוד שנים ספורות, עתידים צעירים אלה לתפוס נתח של כ-40% מהצרכנים באירופה וארה”ב, ולהוות כוח הקנייה העיקרי.

מתברר כי בני הדור הזה, שבניגוד למילניאלס לא זוכרים כלל עולם נטול אינטרנט, דווקא מאד אוהבים את החנויות הפיזיות ומעדיפים אותן. כך למשל, מחקר מקיף של IBM ופדרציית הקמעונאים הלאומית האמריקאית, שבדק 15 אלף בני 13 עד 21, גילה כי 67% מהם אמרו שהם מבצעים קניות בחנויות פיזיות דרך קבע, ועוד 31% עושים זאת מעת לעת – ובסך הכל, 98% מהצעירים הללו לא מוותרים על השיטוט בין חלונות הראווה, המישוש והרכישה, עם סיוע שלאנשים אמיתיים שמשרתים ומייעצים להם בחנות עצמה.

הרשת לא מחליפה את החוויה

זה קורה משום שאנשים עדיין רוצים לצאת החוצה – וכי יש עדיין דברים רבים שאי אפשר לקנות ברשת, למרות כל ההתקדמות הטכנולוגית האדירה.

הרשת לא יכולה להחליף את חווית האכילה במסעדה או בבית קפה עם חברים ובני משפחה; להציע תחליף הולם לביקור בתיאטרון או בקולנוע; לספק אימון כושר איכותי כמו במכו ןכושר; או לבצע טיפול קוסמטי או תספורת.

יתר על כן, בעולם המערבי, בו מסע קניות נחשב לפעילות בילוי ופנאי בפני עצמה, אין פלא כי הצרכנים הצעירים מעדיפים את החוויה המתקבלת בביקור בקניון או במרכז המסחרי, הנגיעה במוצרים עצמם, על פני כמה הקלקות מהירות בזירת סחר אינטרנטי. אישוש לטענה זו ניתן למצוא מסקר שערכה חברת המחקר “מוד מדיה” עלה כי 25% מבני דור Z ודור Y שנסקרו ציינו את “האווירה בחנות” כסיבה המובילה להעדפת ביקור בחנות על פני רכישה אונליין.

קמעונאות מקוונת ופיזית יכולות להתקיים במקביל

נקודת מבט משמעותית נוספת העולה ממחקרים בעניין מעלה כי צרכנים צעירים מתייחסים אל קניות אונליין וקניות בחנויות פיזיות יותר כפעולות צרכניות משלימות ומעורבות זו בזו, מאשר כזירות מתחרות. בניגוד לדורות הקודמים להם, בני דור ה -Y ודור ה-Z גדלו בעולם בו קמעונאות מקוונת ופיזית מתקיימות במקביל, והמותגים הקמעונאיים המובילים בעולם פועלים באופן משולב בשתי הזירות.

בשורה התחתונה, הנתונים האלו מפריכים טענות כי ענקיות הסחר המקוון עתידות להביא להשמדתה של החנות הפיזית, נהפוך הוא. על פי המחקרים, מרכזי קניות ימשיכו להתקיים, לצד האפשרויות הבלתי מוגבלות של העולם הדיגיטלי.

חברת ALTO קרנות נדל”ן נרגשת להשתתף בכנס הנדל”ן השנתי ICSC RECon זו השנה ה-8 ברציפות. RECon הוא הכנס הגדול בעולם בתחום הנדל”ן המסחרי עם למעלה מ-37,000 משתתפים וכ-1,200 מציגים. הכנס נערך בהשתתפות קרנות הנדל”ן הגדולות, הקמעונאים המובילים, בנקים, ברוקרים ושחקנים נוספים בתחום. RECon נערך על ידי המועצה הבינלאומית של מרכזי קניות (ICSC), הארגון המוביל בתחום הנדל”ן המסחרי.

לתאום פגישה במהלך הכנס, יש לשלוח דוא”ל לכתובת Sierra@alto-inv.com. מקווים לראותכם שם!